ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียได้หรือไม่?

ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียได้หรือไม่? คุณเคยไปเซอร์เบียและชอบที่นี่มากจนอยากย้ายไปที่นั่นจริงหรือ? หรือคุณเชื่อว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียเป็นการย้ายธุรกิจที่ดี? ต่อไปนี้เป็นแนวทางบางประการเกี่ยวกับวิธีที่แนวคิดเหล่านี้จะบรรลุผล

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เซอร์เบีย เป็นที่เฟื่องฟู ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมามีโครงการก่อสร้างอาคารมากมาย สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นได้ดีที่สุดในความจริงที่ว่าในปี 2560 มีการสร้างอพาร์ทเมนท์ใหม่ 14,080 ห้องพร้อมพื้นผิว 1,018,066.00 ตร.ม. อย่างไรก็ตามดูเหมือนว่าตัวเลขเหล่านี้ยังไม่เพียงพอต่อความต้องการของตลาดโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพูดถึงอสังหาริมทรัพย์ในเบลเกรดและอสังหาริมทรัพย์ Novi Sad เกือบหนึ่งในสามของอพาร์ทเมนท์ที่สร้างขึ้นทั้งหมดถูกสร้างขึ้นในสองเมืองที่กล่าวถึง อย่างไรก็ตามนี่ไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจเนื่องจากจำไว้ว่าเบลเกรดเป็นเมืองหลวงของเซอร์เบียและ Novi Sad เป็นเมืองหลวงหากอุตสาหกรรมไอทีในเซอร์เบีย นอกจากนี้ค่าใช้จ่ายของอสังหาริมทรัพย์ยังน่าสนใจโดยเฉพาะเมื่อเปรียบเทียบกับเมืองอื่น ๆ ในยุโรปเนื่องจากราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนต์ใหม่ทั้งหมดอยู่ที่ 2,080 ยูโรต่อตารางเมตรในเบลเกรดและ 1

ในขณะที่พลเมืองเซอร์เบียสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศบ้านเกิดของตนได้โดยไม่มีข้อ จำกัด ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียได้หากพวกเขาปฏิบัติตามข้อกำหนด หากคุณเป็นหนึ่งในหลาย ๆ คนที่ถูกล่อลวงโดยตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียคุณก็มาถูกที่แล้วที่จะค้นพบว่าคุณมีสิทธิ์สำหรับการย้ายครั้งนี้หรือไม่

1. ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียในฐานะบุคคลธรรมดาได้หรือไม่?

ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียในฐานะบุคคลธรรมดา  ผ่านการโอนระหว่าง vivos และการโอนมอร์ทิสสาเหตุ อินเตอร์ Vivos การถ่ายโอนหมายถึงการถ่ายโอนที่ทำในช่วงชีวิตหนึ่งของ (เช่นสรุปโฉนดของของขวัญ ของฝ่ายขายและสัญญาซื้อขาย ) และชีวิตกิตติมศักดิ์ถ่ายโอนหมายถึงการถ่ายโอนที่ทำหลังจากการสิ้นสุดของชีวิตหนึ่ง (เช่นมรดก)

ในทั้งสองกรณีเงื่อนไขหลักที่ต้องทำให้พอใจคือการมีอยู่ของการแลกเปลี่ยนทางกฎหมายหรือข้อเท็จจริง

เงื่อนไขของการแลกเปลี่ยนทางกฎหมายได้พบถ้าเซอร์เบียได้สรุปข้อตกลงทวิภาคีควบคุมปัญหาของชาวต่างชาติได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่มีประเทศในคำถาม หากต้องการทราบว่าเซอร์เบียและประเทศของคุณได้ลงนามในข้อตกลงประเภทนี้หรือไม่โปรดดูรายชื่อประเทศในตารางด้านล่าง:

อาร์เจนตินาไซปรัสเลบานอนสหพันธรัฐรัสเซีย
อาร์เมเนียสาธารณรัฐเช็กลิกเตนสไตน์เซเนกัล
ออสเตรเลียเดนมาร์กลิทัวเนียสิงคโปร์
ออสเตรียสาธารณรัฐโดมินิกันลักเซมเบิร์กสโลวาเกีย
อาเซอร์ไบจานอียิปต์มอลตาสโลวีเนีย
บาห์เรนเอลซัลวาดอร์เม็กซิโกสาธารณรัฐแอฟริกาใต้
เบลารุสฟินแลนด์มอลโดวาสเปน
เบลเยี่ยมฝรั่งเศสมอนเตเนโกรสวิตเซอร์แลนด์
เบลีซจอร์เจียโมร็อกโกซีเรีย
บอสเนียและเฮอร์เซโกเยอรมนีเนเธอร์แลนด์ไก่งวง
บราซิลกรีซนิวซีแลนด์ยูเครน
หมู่เกาะบริติชเวอร์จินฮังการีนอร์เวย์สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์
บัลแกเรียอิหร่านปานามาประเทศอังกฤษ
แคนาดาไอร์แลนด์เปรูสหรัฐ
ประเทศจีนอิสราเอลโปแลนด์อุซเบกิสถาน
โคลอมเบียอิตาลีโปรตุเกสเยเมน
สมาพันธ์สวีเดนญี่ปุ่นกาตาร์
โครเอเชียจอร์แดนสาธารณรัฐคาซัคสถาน
คิวบาลัตเวียโรมาเนีย

ตารางที่ 1 – ประเทศที่มีการแลกเปลี่ยนซึ่งกันและกันที่ได้รับการยืนยัน (การโอนระหว่าง vivos)

ออสเตรียฮังการีโปแลนด์ยูเครน
เบลารุสญี่ปุ่นโรมาเนียประเทศอังกฤษ
บอสเนียและเฮอร์เซโกมองโกเลียรัสเซียสหรัฐอเมริกา
บัลแกเรียมอนเตเนโกรสโลวาเกีย
สาธารณรัฐเช็กเนเธอร์แลนด์สโลวีเนีย

ตารางที่ 2 – ประเทศที่มีการแลกเปลี่ยนซึ่งกันและกันที่ได้รับการยืนยัน (การโอนมอร์นิสสาเหตุ)

หากประเทศต้นทางของคุณไม่อยู่ในตารางก็ยังมีโอกาสที่ชาวต่างชาติจะซื้อหรือรับมรดกอสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียได้ – หากเงื่อนไขของการแลกเปลี่ยนซึ่งกันและกันเป็นไปตามข้อเท็จจริง

ข้อเท็จจริงซึ่งกันและกันหมายความว่าทั้งกฎหมายและการปฏิบัติของประเทศที่เป็นปัญหาอนุญาตให้พลเมืองของเซอร์เบียได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ภายใต้เงื่อนไขเดียวกับที่เซอร์เบียอนุญาตให้พลเมืองของตน

ผลกระทบของการแลกเปลี่ยนข้อเท็จจริงแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับประเภทของการถ่ายโอน เมื่อพูดถึงการถ่ายโอนระหว่าง vivos การมีอยู่ของการแลกเปลี่ยนระหว่างกันจะต้องมีการพิจารณาในแต่ละกรณี นั่นหมายความว่าบุคคลทุกคนที่สนใจในที่ดินสำหรับขายในเซอร์เบียจะต้องส่งคำร้องขอคำอธิบายเกี่ยวกับการแลกเปลี่ยนซึ่งกันและกันไปยังกระทรวงยุติธรรมของสาธารณรัฐเซอร์เบียและจ่ายภาษี 1,750 ดินาร์ ระบุว่าการร้องขอดังกล่าวคือการกระทำที่เป็นทางการอย่างเคร่งครัดในภาษาเซอร์เบียเราไม่แนะนำให้คุณใช้ความช่วยเหลือทางกฎหมายมืออาชีพ กระทรวงยุติธรรมจะตัดสินใจตามคำขอในเวลาประมาณสองสัปดาห์และในขณะนั้นคุณพบว่าคุณมีสิทธิ์ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของเซอร์เบียหรือไม่

ในทางกลับกันการถ่ายโอนของมอร์ทิสสาเหตุไม่ต้องการให้มีการตรวจสอบความเป็นจริงซึ่งกันและกันในแต่ละสถานการณ์ ยิ่งไปกว่านั้นมีแนวปฏิบัติที่เป็นที่ยอมรับว่าการแลกเปลี่ยนความคิดเห็นไม่ได้รับการพิจารณาเลย นี่เป็นเพราะสิ่งที่เรียกว่าข้อสันนิษฐานของการแลกเปลี่ยนทางข้อเท็จจริงหรือกล่าวอีกนัยหนึ่งคือการสันนิษฐานว่าทุกรัฐอนุญาตให้พลเมืองของเซอร์เบียได้รับมรดกอสังหาริมทรัพย์ในประเทศของตนได้อย่างเสรี เริ่มจากข้อสันนิษฐานดังกล่าวชาวต่างชาติที่เป็นบุคคลธรรมดาสามารถรับมรดกทรัพย์สินในเซอร์เบียได้โดยไม่มีข้อ จำกัด ใด ๆ อย่างไรก็ตามเมื่อมีข้อสงสัยว่าการแลกเปลี่ยนซึ่งกันและกันมีอยู่จริงหรือไม่ผู้ที่สนใจจะได้รับอนุญาตให้พิสูจน์สิ่งที่ตรงกันข้าม

ในส่วนที่เกี่ยวกับบุคคลธรรมดาและการลงทุนจากต่างประเทศในอสังหาริมทรัพย์ของเซอร์เบียมีข้อกำหนดเพิ่มเติมที่ควรกล่าวถึงโดยเฉพาะ

กล่าวคือชาวต่างชาติที่เป็นบุคคลธรรมดาสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียได้ไม่ว่าพวกเขาจะทำธุรกิจในเซอร์เบียด้วยหรือไม่ก็ตาม อย่างไรก็ตามทั้งผู้ซื้อที่มีส่วนร่วมอย่างมืออาชีพในเซอร์เบียและผู้ที่ไม่ได้รับความเดือดร้อน – มีข้อ จำกัด

โดยเฉพาะชาวต่างชาติที่เป็นบุคคลธรรมดาสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียได้หากทำธุรกิจในเซอร์เบียกล่าวคือชาวต่างชาติสามารถซื้ออพาร์ทเมนต์อาคารและที่ดินในเซอร์เบียได้เฉพาะในกรณีที่คุณสมบัติเหล่านั้นจำเป็นสำหรับการประกอบอาชีพของตนเท่านั้น ในทางตรงกันข้ามบุคคลธรรมดาชาวต่างชาติที่ไม่ได้ทำธุรกิจในเซอร์เบียสามารถเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนต์และอาคารในเซอร์เบียได้โดยไม่มีข้อ จำกัด แต่ไม่สามารถซื้อที่ดินได้ยกเว้นที่ดินที่เป็นของอพาร์ทเมนต์หรืออาคารนั้น

2. ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียเป็นนิติกรรมได้หรือไม่?

บุคคลตามกฎหมายต่างชาติเช่นเดียวกับบุคคลธรรมดาชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียได้

นอกจากนี้กฎหมายต่างประเทศและบุคคลธรรมดายังมีคุณสมบัติที่สำคัญที่สุดอย่างหนึ่งที่เหมือนกัน – ทั้งคู่ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขของการแลกเปลี่ยนซึ่งกันและกัน ดังนั้นเช่นเดียวกับบุคคลธรรมดาในต่างประเทศประเทศต้นทางของบุคคลที่เป็นปัญหายังคงมีบทบาทหลัก เนื่องจากข้อเท็จจริงที่ว่าตามที่อธิบายไว้บุคคลตามกฎหมายที่ทำการโอนระหว่าง vivos ควรตรวจสอบในแต่ละสถานการณ์ว่าเซอร์เบียได้ทำสัญญาทวิภาคีกับประเทศบ้านเกิดของตนหรือไม่ หากคำตอบเป็นลบควรเริ่มขั้นตอนดังกล่าวในการขอคำอธิบายของกระทรวงยุติธรรมเกี่ยวกับการแลกเปลี่ยนซึ่งกันและกัน ในทางกลับกันมีความเป็นไปได้สำหรับข้อสันนิษฐานของการแลกเปลี่ยนซึ่งกันและกันในข้อเท็จจริงสำหรับบุคคลทางกฎหมายที่สนใจในการโอนมรรตัย

ข้อกำหนดสำหรับบุคคลธรรมดาชาวต่างชาติในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียนั้นเข้มงวดกว่าสำหรับบุคคลธรรมดาชาวต่างชาติในลักษณะเฉพาะอย่างใดอย่างหนึ่ง

กล่าวคือบุคคลตามกฎหมายต่างชาติไม่มีความเป็นไปได้ที่จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ของเซอร์เบียหากพวกเขาไม่ได้เป็นเจ้าของ บริษัท หรือทำธุรกิจในเซอร์เบียเป็นอย่างอื่น โปรดทราบว่าข้อเสนอนี้แม้ว่าจะเป็นข้อ จำกัด แต่ก็อนุญาตให้บุคคลตามกฎหมายชาวต่างชาติทุกคนสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทในเซอร์เบียรวมทั้งที่ดินได้ โปรดทราบว่าความเห็นดังกล่าวของกระทรวงยุติธรรมเป็นสิ่งจำเป็นในกรณีนี้เช่นกันเนื่องจากกระทรวงต้องยืนยันว่า บริษัท ของตนดำเนินธุรกิจภายในพรมแดนเซอร์เบีย

3. ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินในเซอร์เบียได้หรือไม่?

แม้ว่าบุคคลธรรมดาต่างชาติและบุคคลธรรมดาต่างชาติมีโอกาสที่จะซื้อที่ดินในเซอร์เบีย แต่ก็มีข้อยกเว้นประการหนึ่งสำหรับกฎที่ต้องนำมาพิจารณา กล่าวคือมีที่ดินประเภทต่างๆมากมายในเซอร์เบีย (ที่ดินก่อสร้างที่ดินป่าไม้พื้นที่เกษตรกรรม ฯลฯ ) และ – เมื่อพูดถึงชาวต่างชาติ – ไม่ใช่ทุกประเภทที่มีให้ซื้อ

กฎหมายเซอร์เบียว่าด้วยที่ดินเพื่อเกษตรกรรมห้ามบุคคลธรรมดาและกฎหมายต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมในเซอร์เบียไม่ว่าในกรณีใด ๆ อย่างไรก็ตามแม้ว่าข้อห้ามนี้ดูเหมือนจะไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ แต่ก็มีบางวิธีที่จะหลีกเลี่ยงอุปสรรคนี้ได้

1) การสร้างยานพาหนะวัตถุประสงค์พิเศษ (SPV)

ตามคำจำกัดความของยานพาหนะวัตถุประสงค์พิเศษคือ บริษัท ย่อยของ บริษัท ที่สร้างขึ้นเพื่อตอบสนองเป้าหมายที่แคบเฉพาะหรือชั่วคราวของ บริษัท แม่ โดยปกติจะใช้เพื่อเป็นเจ้าของเนื้อหาเดียว (และใบอนุญาตที่เกี่ยวข้องและสิทธิ์ในสัญญา) และเพื่อให้สามารถโอนเนื้อหานั้นได้ง่ายขึ้น

ดังที่กล่าวมาบุคคลธรรมดาและกฎหมายต่างชาติมีโอกาสทางกฎหมายในการจัดตั้ง บริษัท ในเซอร์เบียในฐานะบุคคลทางกฎหมายภายในประเทศภายใต้กฎหมายเซอร์เบีย – โดยไม่คำนึงถึงข้อเท็จจริงที่ว่าเจ้าของเป็นชาวต่างชาติ จากนั้น บริษัท ที่ตั้งขึ้นใหม่จะมีความเป็นไปได้ที่จะซื้อที่ดินในเซอร์เบียภายใต้สถานการณ์เช่นเดียวกับบุคคลตามกฎหมายในประเทศ – รวมถึงที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

หากคุณพบว่ามีความเป็นไปได้ที่ดึงดูด แต่ไม่คุ้นเคยกับกระบวนการจัดตั้ง บริษัท ในเซอร์เบียโปรดไปที่บล็อกของเรา  Company Formation ในเซอร์เบียใน 7 ขั้นตอน  เพื่อรับข้อมูลเพิ่มเติม

2) ซื้อผ่านบุคคลตามกฎหมายในประเทศซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมอยู่แล้ว

อีกทางเลือกหนึ่งคือบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลต่างชาติซื้อ บริษัท เซอร์เบียที่ตั้งขึ้นแล้วซึ่งมีทรัพย์สินรวมถึงที่ดินเพื่อเกษตรกรรม โดยการซื้อ บริษัท ชาวต่างชาติจะกลายเป็นเจ้าของทรัพย์สินทั้งหมดโดยอัตโนมัติพร้อมกับที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

ตัวเลือกนี้น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับชาวต่างชาติที่สนใจเพียงแค่ที่ดินสำหรับขายในเซอร์เบีย แต่ไม่ใช่การลงทุนในรูปแบบอื่นเนื่องจากมีความซับซ้อนน้อยกว่าและไม่จำเป็นต้องเริ่มขั้นตอนการจัดตั้ง บริษัท ใหม่

3) ตำแหน่งสิทธิพิเศษที่จัดตั้งขึ้นใหม่ของพลเมืองสหภาพยุโรป

การแก้ไขกฎหมายว่าด้วยที่ดินเพื่อเกษตรกรรมมีผลบังคับใช้ในวันที่ 30 สิงหาคม 2017 และการสมัครเริ่มต้นในวันที่ 1 กันยายน 2017 การแก้ไขเหล่านี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับหัวข้อนี้เนื่องจากพวกเขาได้แนะนำเงื่อนไขใหม่สำหรับผู้ที่ไม่มีถิ่นที่อยู่จาก สหภาพยุโรป (ทั้งบุคคลธรรมดาหรือบุคคลตามกฎหมาย) จะได้รับการปฏิบัติตามเพื่อเป็นเจ้าของพื้นที่เกษตรกรรมในสาธารณรัฐเซอร์เบีย กล่าวอีกนัยหนึ่งพวกเขาสร้างความเป็นไปได้ใหม่: พลเมืองสหภาพยุโรปสามารถซื้อที่ดินเพื่อเกษตรกรรมของเซอร์เบียได้หากพวกเขาปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด หากต้องการทราบว่าคุณปฏิบัติตามข้อกำหนดที่กำหนดไว้หรือไม่โปรดตรวจสอบโพสต์  ที่ดินเพื่อขายในเซอร์เบียของเรา – กฎหมายว่าด้วยการเปิดเสรีที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือไม่?

4. สรุป

หากคุณเป็นชาวต่างชาติที่สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียและได้เริ่มค้นหาที่ดินสำหรับขายในเซอร์เบียแล้วหรือสมมติว่าขายอพาร์ทเมนต์ในเบลเกรดที่หรูหราและบ้านในเบลเกรดที่มีเสน่ห์สำหรับขายอย่าลังเลที่จะใช้ข้อมูลจากนี้ บล็อกและเริ่มขั้นตอนในที่สุด หลังจากทำขั้นตอนแรกแล้วอย่าลืมเยี่ยมชมบล็อกของเราการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียสำหรับชาวต่างชาติใน 7 ขั้นตอน เพื่อดูขั้นตอนที่เหลือซึ่งจะทำให้ความฝันของคุณกลายเป็นจริง